Za poslední tři roky v COREDO pozoruji stejný obraz: investoři hledají evropskou strukturu, a za 6–9 měsíců jsou nuceni «přepisovat» fond, protože začali s nadměrně složitým nebo naopak příliš primitivním modelem. Chyba při volbě mezi ZISIF §15 a klasickým investičním fondem EU snadno «stojí» 1–2% ročního ROI investičního fondu pouze kvůli zbytečným nákladům na administraci a compliance, a to bez započtení ztráty rychlosti transakcí.
ZISIF §15 – alternativní investiční fond České republiky

V české praxi ZISIF §15: jedná se o zvláštní režim „méně přísně regulovaného“ alternativního investičního fondu podle zákona č. 240/2013 Sb. o investičních společnostech a fondech. Jde v podstatě o specializovaný investiční fond pro kvalifikované investory, který:
- spadá do působnosti regulace České národní banky (ČNB) prostřednictvím registrace,
- ale nepodléhá trvalému prudenčnímu dozoru jako klasické fondy EU podle AIFMD.
Tato konstrukce vytváří zajímavou rovnováhu: formálně jste alternativní investiční fond z Česka, který přitahuje prostředky omezeného okruhu kvalifikovaných investorů, ale vaše administrativní a reportingová zátěž je spíše blíže pokročilému SPV než licencovanému fondu.
- status alternativního fondu bez licence správce aktiv podle AIFMD,
- registrace v rejstříku ČNB (regulace ZISIF ČNB formou oznamovacího režimu),
- zjednodušené vykazování: nejsou aplikovány všechny požadavky AIFMD, ale zůstávají základní standardy compliance ZISIF,
- flexibilní korporátní struktura fondu: nejčastěji jde o společnost s ručením omezeným nebo akciovou společnost s upravenými stanovami.
Minimální hranice ZISIF 125 000 EUR
ZISIF §15 je důrazně zaměřen na kvalifikované investory. Minimální hranice ZISIF 125 000 EUR na jednoho účastníka není jen formální omezení, ale filtr, který:
- snižuje zátěž v oblasti investor‑protection disclosure (místo masového maloobchodního marketingu: cílená práce s profesionálním kapitálem),
- umožňuje používat flexibilnější strategie (venture, private equity, nemovitosti, pre‑IPO),
- snižuje riziko nároků regulatora za nekalý prodej složitých produktů nekvalifikovaným klientům.
- rodinné kanceláře a podnikatelé, kteří vstupují s vklady 250–500 tis. EUR;
- investiční kluby z Asie a SNS, kde každý účastník vkládá od 125 000 EUR, ale společným cílem je škálování investic až k limitu ZISIF 100 mil. EUR.
Důležité: kvalifikovaní investoři v evropské logice nejsou jen „bohaté fyzické osoby“, ale také společnosti, fondy, holdingové struktury, které odpovídají kvantitativním a/nebo kvalitativním kritériím. Při zakládání v COREDO vždy vytváříme matici statutů investorů, abychom předešli „chybě“ u některého z účastníků, jinak může být celá struktura překvalifikována.
ZISIF samostatné řízení vs správce aktiv v EU
- přijímá investiční rozhodnutí,
- odpovídá za řízení rizik,
- buduje vztahy s managementem projektů (SPV, developeři, startupy),
- zajišťuje fiduciární správu v zájmu investorů bez zapojení samostatné licencované správcovské společnosti.
V klasických investičních fondech EU (AIF/UCITS) je téměř vždy požadován licencovaný AIFM: jedná se o další fixní náklady, požadavek na kapitál správcovské společnosti, samostatné postupy compliance a vykazování.
Limit ZISIF 100 mil. EUR a diverzifikace
ZISIF §15 má limit aktiv ZISIF 100 mil. EUR (v určitých případech: 500 mil. EUR bez dlužného financování a s dlouhým lock‑upem, ale pro decision‑framework je praktičtější orientovat se na 100 mil.). Je to zároveň omezení i vestavěný nástroj řízení rizik:
- do 100 mil. EUR zůstáváte v „odlehčeném“ režimu bez plné AIFMD licence;
- při přiblížení se k hranici máte čas naplánovat škálování investic přes samostatný investiční fond EU (AIF/UCITS) nebo „nadstavbu“ ve formě správní platformy.
- kombinovat nemovitosti ve fondech (income‑generating, development, rekonstrukce),
- financovat venture projekty (seed/Series A) přes SPV strukturu,
- používat sekuritizaci aktiv (např. pool pohledávek) pro rizikovou izolaci projektu,
- udržovat rozumnou úroveň likvidity podílů prostřednictvím nastavitelých pravidel vstupu/výstupu kvalifikovaných investorů.
Investiční a alternativní fond EU: zvláštnosti

Když mluvíme o «investičním fondu EU», většinou jde o dva typy struktur:
- UCITS – maloobchodní fondy s přísně standardizovaným modelem,
- AIF – alternativní investiční fond podle AIFMD (včetně FKI/SICAV jako fondu pro kvalifikované investory v řadě jurisdikcí).
- je povinná správcovská společnost aktiv (nebo internal AIFM za určitých podmínek),
- platí soubor dozorových požadavků: reporting, řízení rizik, Key Information Documents (KID), postupy řízení likvidity,
- je možný marketing a pasporting v rámci EU (v závislosti na typu fondu a investorech).
ZISIF vs fondy EU: regulační zátěž
- ZISIF §15, registrace u ČNB, zjednodušené výkaznictví, základní požadavky na compliance ZISIF, absence licencované správcovské společnosti, ale existence fiduciárních povinností ředitele a vnitřního systému řízení rizik.
- Investiční fond EU (AIF/UCITS): plný dohled podle AIFMD/UCITS: detailní reportování regulačním orgánům, příprava a aktualizace KID, formalizované politiky pro oceňování aktiv, likviditu, střety zájmů, samostatný AML‑okruh u správcovské společnosti a depozitáře.
Požadavky AIFMD a role ČNB
AIFMD stanovuje rámec pro všechny alternativní fondy EU: pravidla pro řízení rizik, vykazování, zveřejňování informací, marketing fondů. ZISIF §15 je «malý režim» integrovaný v zákoně 240/2013 Sb., který umožňuje zůstat pod prahem plné AIFMD‑licence.
- pro ZISIF §15 – registrační a dohled nad základním souladem (compliance ZISIF, AML‑politiky, řídicí struktura),
- pro licencované investiční fondy EU: plný regulační dohled s pravidelným vykazováním a onsite/offsite prověrkami.
FKI/SICAV fond EU pro venture projekty
- od počátku plánujete portfolio 100+ mil. EUR,
- chcete aktivně přitahovat institucionální investory,
- orientujete se na marketing v několika zemích EU s oporou na AIFMD‑pasporting,
- zvažujete listing, mechanismy podobné listingům nebo složité transakce sekuritizace aktiv.
- formálnější ochranu investorů,
- hluboké standardy řízení rizik,
- možnost budovat složité korporátní struktury fondu (umbrella‑fond, sub‑fondy) pro různé strategie.
ZISIF § 15 proti investičnímu fondu EU

| Kriterium porovnání | ZISIF §15 | Investiční fond EU (AIF/UCITS) |
|---|---|---|
| Regulace | Registrace u ČNB, bez plné AIFMD licence | Plný dohled podle AIFMD/UCITS, povinné KID a rozšířené řízení |
| Limit aktiv | Až 100 mil. EUR (pracovní strop pro decision‑framework) | Prakticky neomezeno, orientováno na velké kapitálové pooly |
| Minimální vklad | 125000 EUR pro kvalifikované investory | Liší se, často vyšší a přizpůsobeno typu fondu a jurisdikci |
| Řízení | Samořízení ředitelem nebo představenstvem | Povinná správcovská společnost aktiv (AIFM) nebo internal‑AIFM |
| Administrativní zátěž | Relativně nízká, zjednodušené vykazování | Vysoká, značné množství vykazování a procedur podle AIFMD/UCITS |
| ROI a rizika | Vysoká flexibilita, vhodné pro venture projekty a nemovitosti | Větší stabilita a institucionální důvěryhodnost, ale často nižší čistý výnos |
| Likvidita podílů | Flexibilně nastavitelná, častěji klubový model | Závisí na typu fondu, ale výstupní procedury jsou formalizované a často pomalejší |
| Sekuritizace a SPV | Možná přes strukturu SPV, dobrá izolace rizik projektu | Možné rozvinuté schémata sekuritizace a sub‑fondů, ale s komplikovanějším dohledem |
Výhody ZISIF §15: zátěž a spuštění
- rychlost spuštění (od registrace po první uzavření při připravených investorech, řádově týdny),
- administrativní zátěž (méně stálých fixních nákladů na licence a AIFM),
- flexibilita ve struktuře transakcí (zejména při kombinaci nemovitostí, venture a dluhových nástrojů).
Škálování fondu EU nad 100 mil. EUR
- škálování investic nad limit ZISIF 100 mil. EUR bez změny „režimu“,
- vyšší předvídatelnost v očích velkých institucionálních LP,
- rozvinuté mechanismy marketingu a pasportingu v EU,
- možnost vybudovat multi‑strategy platformu v jednom umbrella fondu.
- Jaký objem aktiv plánujete v horizontu 3–5 let?
- Který typ investorů je pro vás klíčový: podnikatelé a family offices, nebo institucionální investoři?
- Potřebujete veřejné nabídky, listing nebo KID‑orientovaný maloobchodní marketing?
Integrace ZISIF do holdingů pro investory z EU

Pro investory z Asie a SNS se ZISIF v Česku často stává součástí širší holdingové architektury. Hlavní roli zde hrají mezinárodní daňové plánování, pravidla CFC a otázky skutečných vlastníků.
Integrace ZISIF do holdingů a pravidla CFC
- jurisdikci mateřinského holdingu (EU/Velká Británie/Singapur/Spojené arabské emiráty a další),
- uplatnění pravidel kontrolovaných zahraničních společností (CFC) v zemi daňového rezidenství beneficiářů,
- možnosti využít daňové výhody EU (participation exemption, úlevy na dividendy a kapitálové zisky za určitých podmínek).
- pečlivě rozdělovat příjmy mezi úrovně struktury,
- využít strukturu SPV pro izolaci rizik projektu v jednotlivých zemích,
- minimalizovat „kaskádové“ zdanění.
Beneficiární vlastnictví a substance u ZISIF v Česku
Otázka skutečných vlastníků dnes: klíčová nejen pro daňové, ale i pro bankovní kontroly. Pro ZISIF §15 je důležité:
- správně zveřejnit konečné beneficienty (UBO) v českých registrech,
- zajistit reálnou přítomnost (substance): ředitel, adresa kanceláře, lokální compliance zázemí,
- vybudovat korporátní strukturu fondu tak, aby nevznikl dojem „tranzitní“ společnosti bez reálného řízení.
AML poradenství a Due Diligence pro asijské investory
- zdroje původu prostředků,
- zázemí klíčových beneficientů,
- soulad profilu investora s deklarovanou investiční strategií fondu.
- AML poradenství: předběžné hodnocení rizik, příprava balíku dokumentů, vybudování logiky původu kapitálu,
- Due Diligence právní: prověření cílové korporátní struktury, hodnocení rizik z hlediska CFC, substance, možných nároků regulatorů.
Rizika a dodržování předpisů: ZISIF proti fondům EU

AML compliance u ZISIF v Česku a rychlost spuštění
- KYC všech kvalifikovaných investorů,
- ověření zdrojů prostředků (zejména pro země s vyšším rizikem),
- monitorování operací fondu a podkladových SPV.
řízení rizik ZISIF §15 s limitem 100 mil. EUR
- diverzifikace aktiv: rozumné rozdělení podle tříd (nemovitosti, venture, dluhové nástroje), geograficky a podle fází projektu,
- sekuritizace aktiv přes SPV pro izolaci rizik projektu (každý větší objekt nebo portfolio, samostatná SPV společnost),
- digitální investiční řešení: využití platforem pro monitorování portfolia, integrace ESG, pravidelné přehodnocování rizik.
Legal Opinion a Due Diligence pro ZISIF §15
- historii fondu (zda byly reálné operace, spory, nároky regulátorů nebo bank),
- správnost registrace a compliance ZISIF v ČNB,
- korporátní strukturu fondu a její soulad s cíli kupujícího,
- smluvní dokumentaci s ředitelem, investory a poskytovateli služeb.
ZISIF §15 nebo investiční fond EU: jak vybrat?
Když za námi do COREDO přijde investor s otázkou „co zvolit – ZISIF nebo investiční fond EU“, projdeme pět po sobě následujících kroků.
- Zhodnoťte objem a dynamiku aktiv. Pokud vidíte, že v horizontu 3–5 let objem nepřekročí 100 mil. EUR, ZISIF §15 je téměř vždy optimální pro start. Pokud plánujete škálování investic výrazně nad tuto úroveň, zvažujte investiční fond EU jako cílový model, a ZISIF jako přechodné stadium nebo samostatnou „kapsu“ pro specifickou strategii.
- Proveďte právní due diligence a AML konzultace. V této fázi je důležité pochopit, jak zvolená struktura ladí s vašimi osobními a korporátními daňovými režimy (KIK, konečné vlastnictví), a jak rychle projdete AML prověrkami bank a regulátorů.
- Spočítejte ROI s ohledem na strukturu nákladů. Pro venture projekty a nemovitosti ve fondech ZISIF §15 často poskytuje lepší netto‑ROI díky nižším fixním nákladům na správní společnost a Licencování. Investiční fond EU vychází lépe, pokud pracujete s velkými institucionálními investory a jejich požadavky na governance převáží dodatečné náklady.
- Integrujte fond do holdingové struktury s ohledem na pravidla KIK a substance. Zde je důležité zohlednit zemi daňového rezidenství beneficiářů, požadavky na substance v Česku a na úrovni holdingu, stejně jako uplatnění daňových výhod EU.
- Připravte KID (v případě potřeby), registrujte se u ČNB a zřizujte účty. Pro ZISIF §15 – registrace u ČNB a spuštění korporátní struktury fondu; pro licencovaný investiční fond EU, získání finanční licence EU, nastavení fungování AIFM a depozitáře, příprava Key Information Documents pro cílové publikum.
| Scénář | Základní doporučení |
|---|---|
| Škálování podnikání <100 mil. EUR | ZISIF §15 |
| Investoři z Asie/SNS, důraz na flexibilitu a rychlost | ZISIF s promyšleným AML a daňovým plánováním |
| Velcí institucionální investoři, portfolio 150+ mil. EUR | Investiční fond EU (AIF/UCITS, FKI/SICAV) |
| Zaměření na venture/realitní projekty v 1–3 zemích | ZISIF §15 + SPV struktura pro izolaci rizik |
Závěry a doporučení pro investory
- ZISIF §15 – optimální nástroj pro kvalifikované investory s kapitálem do 100 mil. EUR, pro které jsou důležité rychlost, flexibilita, samostatné řízení a pohodlná integrace do holdingové architektury. Je to praktické řešení pro venture projekty, nemovitosti, sekuritizaci aktiv a klubové transakce, pokud jste připraveni zajistit promyšlený compliance ZISIF a transparentní benefiční vlastnictví.
- Investiční fond EU (AIF/UCITS, včetně FKI/SICAV) – logická volba, když na prvním místě stojí škálování investic, přístup k institucionálním LP, marketing v rámci EU a dlouhodobá strategie, kde dodatečné požadavky AIFMD a vyšší administrativní zátěž se vyplatí díky rozsahu a statutu.