AML pro realitní makléře jak dodržovat pravidla v Evropě

Nikita Veremeev

11.12.2025 | 6 minutové čtení

Aktualizováno: 11.12.2025

AML pro realitní makléře v Evropě v roce 2025

AML pro realitní makléře v Evropě – hlavní požadavky pro rok 2025 už se nesoustředí pouze na formální ověřování klientů: do hry vstupují jednotná celoevropská pravidla, nové pokuty a zvýšený dohled nad transakcemi s nemovitostmi. Aby bylo možné na trhu působit s jistotou, je důležité rozumět tomu, jak přesně 6AMLD, AMLR a nová agentura AMLA budují regulační rámec a jaké povinnosti přidávají realitním makléřům již od roku 2025.

Regulační rámec 6AMLD, AMLR a AMLA
Sейчас AML pro podniky v Evropě spočívá především na Šesté směrnici boje proti praní špinavých peněz, 6AMLD (Sixth Anti-Money Laundering Directive). Ta:

• rozšířila seznam predicate offences (uvedených trestných činů), včetně daňových deliktů, kybernetických trestných činů a korupce;
• posílila osobní odpovědnost vedoucích pracovníků až do úrovně trestní odpovědnosti;
• upřesnila reporting obligations (povinnosti ohledně hlášení) u podezřelých operací.

S uvedením AML Regulation (AMLR) se pravidla AML stávají přímo použivatelnými ve všech státech EU bez jejich «rozměkčování» při transpozici. Pro realitní makléře to znamená:

• sjednocené AML standardy pro realitní kanceláře v oblasti KYC, monitoringu a reportingu;
• povinné dodržování limitu pro platby v hotovosti (zákaz transakcí v hotovosti nad 10 000 eur);
• strojově čitelnou AML reportingu a důraz na automatizované sledování transakcí.

Praxe COREDO už ukazuje: velké agentury a developeři v EU začínají vytvářet interní politiky s ohledem nejen na národní zákon, ale také na návrhy technických standardů AMLA.

Rozšíření okruhu subjektů: nemovitosti jako vysoké riziko
6AMLD a AMLR definitivně zařadily realitní kanceláře a zprostředkovatele pronájmu mezi povinné subjekty AML dohledu. To se týká:

• makléřů a agentur, které zprostředkovávají prodeje a dlouhodobé pronájmy;
• developerských subjektů, prodávajících nemovitosti přímo investorům;
• poradenských společností, doprovázejících investiční transakce s nemovitostmi a investiční migraci.

Naše zkušenost v COREDO ukázala, že mnoho mezinárodních skupin si stále neuvědomuje: jejich SPV společnosti založené „pro objekt“ v EU rovněž spadají pod AML a vyžadují formalizované postupy, zejména při získávání zahraničního kapitálu.

Nové standardy KYC, eKYC a digitálního onboardingu
Od roku 2025 se důraz přesouvá od minimalistického KYC k rizikově orientovanému a digitálnímu KYC/eKYC:

• ověření identity prostřednictvím spolehlivých systémů elektronické identifikace (eIDAS), národních eID, videoidentifikace;
• digitální onboarding, plně digitální proces onboardingu klienta, při kterém sběr údajů, ověření dokumentů, screening vůči sankcím a PEP probíhají online;
• zesílené postupy pro klienty s vysokým rizikem: politicky exponované osoby, investiční migrace, složité offshore a trustové struktury.

Tým COREDO realizoval pro jednu evropskou realitní kancelář přechod na eKYC s využitím národních identifikačních schémat a integrací s externími databázemi sankcí a PEP. To umožnilo zkrátit průměrnou dobu onboardingu ze několika dnů na 30–40 minut bez ztráty hloubky prověrky.

AML a registrace právnických osob v EU pro realitní makléře
Požadavky AML přímo ovlivňují registraci právnických osob v EU v oblasti nemovitostí:

• registrátoři a banky požadují transparentní vlastnickou strukturu a potvrzení skutečných vlastníků;
• otevřené registry beneficiářů (a jejich aktualizované, částečně omezené verze) se používají pro AML a KYC kontroly;
• schémata s nominálními vlastníky nebo neprůhlednými fondy vyvolávají dodatečné náležitá prověrka a často — odmítnutí.

Řešení vyvinutá v COREDO umožňují strukturovat vlastnictví objektů a SPV tak, aby současně brala v úvahu daňovou efektivitu a požadavky AML na ověření beneficiářů v EU, včetně projektů investiční migrace.

Praktická AML pravidla pro realitní makléře v Evropě

Praktická AML pravidla pro realitní makléře v Evropě: nejsou to abstraktní normy, ale konkrétní kroky, které je třeba zavést do každodenní práce agentury. Aby těmto pravidlům makléři vyhověli, musí vybudovat jasný systém vnitřní kontroly: schválit interní předpisy, vytvořit model řízení rizik a sepsat standardní postupy pro práci s klienty a transakcemi.

Vnitřní kontrola AML: předpisy a postupy
AML compliance v nemovitostech začíná systémem vnitřní kontroly AML. V praxi to není «tlustý předpis jen pro odškrtání», ale soubor živých dokumentů:

• politika hodnocení AML rizik a jejich řízení (přístup založený na riziku);
• detailní postupy KYC a ověřování beneficientů;
• pravidla AML kontroly transakcí s nemovitostmi včetně spouštěčů eskalace;
• předpisy ohledně povinností hlášení vůči FIU a regulátorům.

V COREDO obvykle začínáme projekt mapováním obchodních procesů agentury: od získání klienta po posttransakční servis. To umožňuje nastavit AML pravidla pro realitní makléře v Evropě tak, aby zapadala do provozní reality, a ne narušovala prodejní trychtýř.

Povinnosti realitních makléřů: KYC a monitorování beneficientů
Do roku 2025 základní soubor povinností realitního makléře v EU zahrnuje:

• identifikace klienta (KYC): sběr a ověření dokumentů, zjištění statusu PEP, posouzení účelu a zdroje prostředků;
• ověření beneficientů: zjištění konečných vlastníků, analýza vlastnické struktury, práce se svěřenskými fondy a fondy;
• průběžné monitorování, sledování transakcí a chování klienta, přehodnocení KYC při změně rizika;
• zaznamenávání a uchovávání údajů: protokoly kontrol, výsledky screeningu, spis klienta a transakce.

požadavky AML na prověrku klientů v EU se zesilují: regulátoři očekávají, že agentury budou schopny zdůvodnit, proč byl konkrétní klient zařazen do určité úrovně rizika a jaká opatření byla přijata.

Odpovědnost a pokuty za ignorování AML
AML sankce a pokuty pro realitní makléře v EU se stávají úměrnými bankovnímu sektoru. V souladu s 6AMLD a AMLR:

• pokuty mohou dosahovat minimálně 1 milionu eur nebo až 10 % ročního obratu společnosti;
• pro fyzické osoby (ředitelé, compliance officer) hrozí trestní odpovědnost včetně odnětí svobody;
• mohou být uvaleny zákazy výkonu povolání, odnětí licencí, zařazení do rejstříků neseriózních subjektů.

Transakce s nemovitostmi a migrace investorů
Zvláštní pozornost regulátorů – AML v investiční migraci a prodeji «zlatých víz» prostřednictvím nemovitostí. Pro takové transakce:

• zvýšené požadavky na zdroj prostředků a dokumentární ověření;
• posílené monitorování transakcí a beneficiární struktury;
• povinná eskalace podezřelých operací a pozastavení transakce do vyjasnění.

Tabulka klíčových oblastí AML compliance pro realitní makléře

Automatizace AML v nemovitostech

Technologie a automatizace AML v nemovitostech se stávají klíčovým nástrojem pro kontrolu transakcí a snižování rizik praní špinavých peněz ve složitých řetězcích obchodů s nemovitostmi. Díky nim se do popředí dostává automatizovaný monitoring transakcí a řešení na bázi *explainable AI*, která umožňují nejen odhalovat podezřelé operace, ale i průhledně vysvětlovat logiku každého signálu compliance týmům a regulátorům.

Automatizovaný monitoring transakcí s explainable AI
AML v EU 2025 objektivně není možné táhnout „ručně“. Řešení: automatizace AML v nemovitostech prostřednictvím:

• automatizovaného monitoringu transakcí s využitím pravidel a modelů chování;
• explainable AI (vysvětlitelná umělá inteligence), která umožňuje vidět logiku spuštění upozornění a vysvětlit ji regulátorovi;
• scénářů KYT (Know Your Transaction), které analyzují strukturu plateb, jurisdikce a typy protistran.

Řešení vyvinuté v COREDO pro skupinu agentur ve střední Evropě sloučilo transakční data, profil klienta a charakteristiky nemovitosti do jediného modelu rizika, což snížilo „falešná“ spuštění o 40% a urychlilo řešení upozornění.

Integrace AML s CRM: efektivita a úspory
Integrace AML procesů se CRM systémy je jedním z klíčových hnacích faktorů automatizace AML a snižování nákladů:

• údaje o klientovi a transakcích se zadávají jednou a používají se současně pro prodej, KYC a reportování;
• upozornění podle AML se zobrazují přímo v kartě klienta v CRM;
• pracovník pro compliance vidí kompletní historii interakcí, dokumentů a transakcí.

Integrace AML systémů s CRM pro agentury, kterou realizoval tým COREDO v několika jurisdikcích EU, zvýšila ROI z nasazení AML systémů díky úspoře času zaměstnanců a snížení ručního zadávání dat.

Grafové neuronové sítě pro složité schémata
Schémata praní peněz přes nemovitosti často využívají „síťové“ struktury: řetězce SPV, trusty, tranzitní platby. Standardní pravidla zde přestávají fungovat. Proto častěji používáme:

• grafové neuronové sítě pro AML, které analyzují vazby mezi společnostmi, beneficiáři a transakcemi;
• modely kombinující transakční, behaviorální a geografické charakteristiky;
• hybridní přístup: AI pro odhalování vzorců, člověk pro finální kvalifikaci.

Použití AI pro monitoring AML v nemovitostech, za předpokladu explainable AI a zdokumentovaného procesu, je regulátory vnímáno pozitivně, zejména pokud jde o velké skupiny působící v několika jurisdikcích.

eKYC и digital onboarding для роста продаж
Zavedení eKYC a digital onboardingu v nemovitostech nejen zvyšuje kvalitu prověření klientů, ale také:

• zkracuje cyklus transakce, zejména u mezinárodních operací;
• snižuje odchod klientů kvůli „papírové byrokracii“;
• zvyšuje konverzi online leadů.

Praxe COREDO potvrzuje: po zavedení digitální identifikace klientů pro AML compliance jedno z agentur v EU zvýšilo podíl zahraničních investorů, procházejících plným KYC, o více než 20% – jednoduše proto, že jim je pohodlné provádět ověření na dálku.

Dodržování předpisů proti praní špinavých peněz při transakcích s kryptoměnami i v mezinárodních operacích

Zvláštnosti AML compliance při transakcích s kryptoměnami a mezinárodních operacích se stávají kritickými, protože digitální aktiva jsou čím dál častěji používána v přeshraničních platbách a složitých korporátních strukturách. V takových podmínkách regulátoři zpřísňují požadavky na ověřování původu prostředků, což je obzvlášť patrné v úzce specializovaných případech: od obchodů s nemovitostmi za kryptoměnu až po vícestupňové mezinárodní schémata.

Kryptoměna a nemovitosti: rizika a požadavky
AML a kryptoměny v transakcích s nemovitostmi — téma, které už nevypadá exoticky. Regulátoři EU očekávají:

• uplatnění stejných AML požadavků na transakce s nemovitostmi placené kryptoměnou jako na fiatní transakce;
• používání licencovaných poskytovatelů služeb s virtuálními aktivy (VASP), kteří dodržují AMLD a Travel Rule;
• zvýšená pozornost ke zdroji kryptoprostředků a vazbám na sankční jurisdikce.

COREDO doprovázela transakce, kde byla část ceny nemovitosti zaplacena kryptoměnou prostřednictvím regulované platformy. Klíč k bezpečné struktuře: jasné rozdělení odpovědnosti: VASP řeší AML u kryptotransakcí, agentura: AML u nemovitostí a ověření klienta.

Travel Rule a KYT v oblasti nemovitostí
Travel Rule ukládá povinnost předávat klíčové údaje o plátci a příjemci při přeshraničních převodech, včetně kryptooperací. Pro realitního makléře to znamená:

• nutnost zohlednit údaje přicházející z bank a od VASP ve svém AML posouzení;
• používání KYT nástrojů pro analýzu trasy prostředků a odhalování anomálií;
• dokumentování rozhodnutí o přijetí/odmítnutí pochybných transakcí.

FATF, CFT a multijurisdikční standardy
Mezinárodní standardy FATF v oblasti AML a boje proti financování terorismu (CFT) přímo ovlivňují AML v kontextu mezinárodní regulace:

• doporučení FATF pro nemovitosti a investiční migraci nastavují «laťku» pro EU;
• země, které nejsou v EU, ale orientují se na evropský trh (např. jurisdikce, kde si klienti zakládají holdingové společnosti), přibližují AML pravidla k evropské úrovni;
• multijurisdikční standardy vyžadují jednotný rámec řízení rizik pro skupiny, které působí v několika zemích Evropy i mimo ni.

Tým COREDO často vytváří pro takové skupiny jednotný AML rámec, kde evropské požadavky slouží jako «horní hranice», a místní předpisy se přizpůsobují jako specifické případy.

Zahraniční investoři a migrace kapitálu
Zvláštnosti AML pro investiční migraci a mezinárodní obchody s nemovitostmi zahrnují:

• důkladné prověření původu majetku;
• ověření v několika jurisdikcích včetně země občanství a daňového rezidentství;
• koordinaci s bankami, migračními poradci a právními poradci.

Příprava realitní kanceláře na AML audit a školení personálu

Příprava realitní kanceláře na AML audit a školení personálu začíná vybudováním průhledných procesů, srozumitelných nejen regulatorům, ale i každému zaměstnanci. Aby kanceláře bezpečně procházely kontrolami a snižovaly rizika, je důležité předem nastavit interní kontrolu, směrnice a systém pravidelných AML auditů, na které se následně opírá veškeré školení personálu.

Vnitřní kontrola a аудиты
Efektivní vnitřní AML kontrola zahrnuje:

• ročně nezávislé přezkoumání AML postupů (interní nebo externí audit);
• pravidelnou revizi rizikového modelu s ohledem na nové hrozby a guidance AMLA;
• testování náhodných transakcí na úplnost KYC a správnost rozhodnutí.

V COREDO často zahajujeme spolupráci «diagnostickým» AML auditem: na jeho základě se sestaví plán kroků k dosažení souladu s AML standardy pro realitní kanceláře.

Školení personálu a kultura compliance
Jak se připravit na audit a školení personálu v oblasti AML v realitách:

• pořádat pravidelné školení pro front-office, middle-office a vedení;
• používat případové studie skutečných trestných činů souvisejících s praním špinavých peněz v realitním sektoru;
• evidovat účast zaměstnanců a výsledky testování.

Role compliance officera
Role compliance officera v AML pro realitní makléře se do roku 2025 posiluje:

• odpovědnost za vypracování a aktualizaci AML politik;
• kontrola AML reportingu a komunikace s regulátory;
• koordinace školení a interních vyšetřování.

V projektech COREDO často pomáháme klientům vybudovat funkci compliance officera «na klíč»: od popisu role a KPI až po zavedení monitorovacích nástrojů.

Metriky a KPI pro hodnocení AML
Aby se požadavky AML roku 2025 nestaly «černou skříňkou», je důležité měřit efektivitu:

• podíl klientů, kteří prošli plným KYC/eKYC;
• počet a kvalita podaných oznámení o podezřelých transakcích;
• průměrná doba onboardingu a zpracování alertů;
• počet zjištěných porušení při interním auditu a jejich vývoj.

AML a ROI z implementace AML systémů jsou přímo propojené: čím lépe jsou nastaveny procesy a technologie, tím méně manuální práce, chyb a regulatorních rizik.

Klíčové závěry a doporučení pro realitní makléře

V této sekci jsou shromážděny klíčové závěry a praktická doporučení pro realitní makléře, která pomohou bezbolestně projít adaptací na nové požadavky AML. Níže najdete, které konkrétní hlavní změny požadavků AML do roku 2025 ovlivní vaši každodenní práci a jaké kroky byste měli naplánovat již nyní.

Hlavní změny požadavků AML do roku 2025
Stručně o tom, co se mění v oblasti AML pro realitní makléře v Evropě:

• přímé působení AMLR a spuštění AMLA s jednotnými standardy AML compliance pro realitní makléře;
• posílení KYC, požadavky na eKYC a digitální onboarding, důraz na přístup založený na rizicích;
• nárůst pokut a osobní odpovědnosti;
• posílený dohled nad investiční migrací a kryptoměnovými platbami.

Kontrolní seznam AML compliance pro realitní kancelář
Praktický kontrolní seznam, který tým COREDO často používá jako základ projektu:

1. Provést komplexní AML diagnostiku a hodnocení rizik.
2. Aktualizovat politiky a postupy v souladu s 6AMLD a AMLR.
3. Stanovit a formalizovat roli compliance officera.
4. Zavést eKYC a digital onboarding pro klienty.
5. Integrovat AML procesy s CRM a účetními systémy.
6. Spustit automatizovaný monitoring transakcí (včetně KYT).
7. Zorganizovat pravidelné školení zaměstnanců a interní audit.

Technologie: výběr a integrace
Při výběru technologií COREDO doporučuje zaměřit se na:

• přítomnost vysvětlitelného AI a transparentních algoritmů skórování;
• hotové konektory k CRM a externím rejstříkům (sankce, PEP, beneficiáři);
• podporu multijurisdikčních profilů a různých úrovní rizika;
• vypočitatelný dopad na ROI a škálování podnikání s ohledem na compliance.

Jak minimalizovat rizika a pokuty a růst
Rizika AML a jejich řízení v nemovitostech nejsou o «brzdě růstu», ale o udržitelném modelu:

• stavějte procesy tak, aby manažerům bylo snazší dodržovat AML než jej obcházet;
• investujte do digitálních technologií v nemovitostech, eKYC, AI, integrace s veřejnými rejstříky a eIDAS;
• považujte digitální AML infrastrukturu důvěry za aktivum, které zvyšuje hodnotu vašeho podnikání pro banky, investory a regulátory.

Zkušenosti COREDO v EU, Asii a zemích SNS ukazují: realitní kanceláře, které včas přijaly AML jako strategickou prioritu, se už nyní cítí sebejistěji při jednáních s bankami a investory a klidněji nahlížejí na AML v EU 2025.