В Европе наметилась тенденция снижения ставок получения дохода от сдачи бизнеса в аренду. Самые продвинутые инвесторы переориентировались и занялись редевелопментом, что позволяет получить от 10 до 20% в год на вложенные средства.
Арендный бизнес в странах Европы перестал приносить желаемые доходы. По последним статистическим данным, с 6% до 4% они опустились за 9 лет. Инвесторы нашли новую нишу для получения прибыли – редевелопмент, что позволяет увеличить вложенные деньги на сумму от 10 до 20% в год.
Смысл операции неимоверно просто. Один инвестор или сообщество покупают недвижимость в аховом состоянии по расценкам, которые значительно ниже рыночной. Объект капитально ремонтируется, реставрируется. И потом уже здании во всем своем великолепии либо продается, либо сдается в аренду. Цена, естественно, в разы превышает ту стоимость, за которую недвижимость была приобретена.
Если экономический кризис 2008 года привел к тому, что доля подобных операций сократилась с 59 до 26%, то в 2017 году инвесторы вновь повернулись в сторону редевелопмента, и такая стратегия стала популярной (показатель увеличился почти вдвое – до 49%).
Инвесторы и туристы – выгодная взаимосвязь
Для подобных операций можно выбирать любой тип недвижимости. По мнению инвесторов, самым привлекательным является ниша, которая связана с арендой на короткий срок. В 2018 году более 50% инвесторов, опрошенных PwC, собираются вкладываться в нишевые сегменты. Среди самых популярных – отели, которым симпатизируют 28% респондентов, и обслуживаемые апартаменты, которым отдают предпочтение 17% инвесторов, участвовавших в опросе.
Популярность именно таких объектов недвижимости обоснована увеличение туристического потока. Если в 2017 году поток туристов увеличился на 7%, то в 2018 году ожидается его увеличение еще на 4-5%. Кстати, Европа является лидером по числу международных путешественников. Страны Европы в 2017 году посетило более 671 миллиона человек, что превышает показатели прошлого года на 8%.
Для инвесторов привлекательнее всего вкладываться в обслуживаемые апартаменты. Это обусловлено тем, что приобретая небольшой полуразрушенный отель на количество номеров, не превышающее 30-40, необходимо управлять таким заведением. Гостиничные операторы не связываются с подобными заведениями, наем квалифицированного управляющего и обслуживающего персонала стоит дорого. Поэтому дешевле и практичнее инвестировать средства в промежуточный элемент между крупным отелем и стандартным жильем, сдающимся в наем – в обслуживаемые апартаменты.
Чаще всего в роли таковых выступают квартиры студии или однокомнатные квартиры, которые более привлекательны для туристов за счет увеличенной площади (до 30% от стандартных номеров отелей) и наличие собственной кухни. 100 тысяч евро – это та сумма, которую минимально придется затратить на подобный бизнес.
Заботы, по управлению такими апартаментами берет на себя, как правило, управляющая компания. Подобный гостиничный бизнес позволяет получать инвестору до 7% годовой чистой прибыли, что в 2 раза превышает показатели при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду.
Успейте купить в Греции
Самой перспективной в плане редевелопмента страной сейчас является Греция. Здесь расценки на недвижимость еще весьма демократичные: недвижимость продается на 40% дешевле, чем в 2008 году.
И стоит поторопиться с удачными инвестициями. В ближайшие пару лет расценки на квадраты заметно вырастут. Это произойдет из-за того, что Греция стала очень привлекательна для туристов. Если в 2009 году страну посетило 15 миллионов человек, то поток туристов в 2017 году увеличился до 30 миллионов. Вторым фактор, влияющим на стоимость квадратного метра, станет экономическое состояние страны – Греция начинает возрождаться. ВВП Греции неуклонно растет, в текущем и будущем году ожидается увеличение ВВП на 2.5% в год.
Чистая прибыль от редевелопмента в Греции сейчас составляет 7%. Если сравнивать с Испанией, то там чистый доход не превышает 4%, а объекты недвижимости дороже на 30%.